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第三阶段：城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段
1、1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(简称《决定》)，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。
“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制。包括：
（1）改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制。
（2）改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制。
（3）改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。
“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度。包括：
（1）建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；
（2）建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；
（3）建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。
《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。
2、1998年4月，商品房按揭政策出台。
1998年4月7日,中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入,支持住房建设与消费的通知》，全面实行购房按揭政策,鼓励住房消费,极大地推动了商品房建设的投资,中国开始进入“全民置业”时代。中国人民银行在通知中指出,该政策的目的就是“为促进城镇住房制度改变，把住宅培育为新的增长点”。
3、1998年7月，停止福利分房，推行住房分配货币化。
1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系主要包括：
(1)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项成本因素为基础计算，经济适用住房开发利润控制在3％以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。
(2)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，其开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。
最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。
中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住。
对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。
(3)发放住房补贴。
停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
4、2002年4月，国有土地使用权实行“招拍挂”。
国土资源部于2002年4月3日通过了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），简称《规定》。自2002 年7月1日起开始施行。该部门规章对以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权作出了相当具体的规定，使招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实务操作有了较为明确的法律依据。
编辑：张阳 |
